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淺談房地產行業的市場調控失靈的原因分析

淺談房地產行業的市場調控失靈的原因分析

  淺談房地產行業的市場調控失靈的原因分析

  房地產業作為一個我國相對較新的產業,隨著我國城鎮住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發展,已發展成為我國的支柱產業。雖然房地產也是一種商品,但是這種商品具有不同於一般商品的特殊屬性,這導致了房地產市場失靈具有客觀必然性。

  0引言

  隨著2008年全球經濟危機的爆發,關於我國房地產泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產業作為我國的支柱產業,其發展直接帶動了消費、投資以及其他相關產業的發展,然而,房地產業的高壟斷性、高利潤性一直成為人們議論的焦點。以下謹從市場失靈的角度分析房地產行業的不健康發展狀況。

  1房地產市場失靈的表現形式

  市場失靈又稱為“市場失效”或者“市場缺陷”,是指自由競爭的市場機制在其執行過程中產生了缺陷或弊端,從而不能實現某些合意的社會經濟目標,只能透過或最好透過公共活動的方式來解決。房地產業作為一個我國相對較新的產業,隨著我國城鎮住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發展,已發展成為我國的支柱產業。雖然房地產也是一種商品,但是這種商品具有不同於一般商品的特殊屬性,這導致了房地產市場失靈具有客觀必然性。

  1.1房地產市場的壟斷性導致市場失靈

  1.1.1房地產位置的固定性、高度的異質性、極低的相互替代性造成的產品性質壟斷。房地產是不動產,固定在一個特定的位置,使它不能像農產品和日用品那樣在市場上自由流通,形成永遠固定在某個位置的天然壟斷。同時,房地產也是一種高度異質性的商品。由於土地是不可移動的,每個房地產所處位置的自然、社會、經濟條件的差異,以及建築物式樣、朝向、規模、裝飾、裝置等方面的.千差萬別,更強化了房地產的異質性。而產品異質性越強,壟斷的可能性越大,生產者對價格的操作機制也就越強,削弱了市場機制的發揮,導致了資源配置的不合理,一定程度上造成了市場的失靈。

  1.1.3房地產的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源,再加上土地市場的壟斷性,從而使獲得土地的房地產商具有壟斷優勢。

  由於房地產與周圍環境不可分割,所以其價格常常受周圍房地產及環境變化的影響,而且影響的範圍很廣,涵蓋了正外部性和負外部性。具體表現在:一定區域內的房地產專案之間相互影響。如福州大學城的落成直接導致大學城周圍房地產專案身價大增,表現出較強的正外部性。房地產對市政設施和各種社會職能部門有很強的依賴性。隨著政府公共設施的建設,即使邊緣地帶的房地產價格也會大幅上漲。同時,交通的便捷與否,治安狀況的好壞,甚至鄰居素質的高低都會極大地影響消費者的效用。一般認為,外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。因此,房地產的外部性使房地產市場僅靠市場機制往往不能促使資源的最優配置和社會福利的最大化,不可避免地造成市場的失靈。

  1.3房地產市場資訊的不對稱性導致的市場失靈

  資訊不對稱就是交易雙方掌握的與交易有關的資訊在準時性、全面性、及時性、連貫性方面存在差別。在各種產品市場均有不同程度的體現,而房地產商品的特殊性決定了它在房地產市場中的表現更為明顯。主要表現在以下幾點:

  1.3.1房地產商品生產過程複雜,涉及領域繁多,涉及面極廣,導致消費者難以確定商品的質量。

  1.3.3房地產商品地理位置,設計構造各不相同,即高度的異質性決定了消費者不能透過“貨比三家”的原則來進行比較選擇,導致了房地產商品資訊的壟斷性很高。

  1.4房地產的公共性導致的市場失靈

  根據經濟學原理,公共物品的市場一般會失靈。由於市場的本質是以私人利益最大化為導向的,因此市場缺乏提供公共物品的動力。房地產本身是一種私人物品,其產權或使用權內的土地、建築及裝修都屬於私人物品。但由於房地產最主要的構成部分土地是國有的,同時房地產總是和城市道路、公共交通、水電煤供應、通訊、社群服務等公共設施聯絡在一起,外部性極強。而這些公共設施都是政府提供的公共物品,房地產依附於這些公共物品上,使得房地產也具有了公共物品的某些屬性。於是,一些房地產商就利用房地產公共性這一特點,刻意炒高某些地段的房價,也就是所謂的“搭便車”,造成了社會資源配置的不合理。

  1.5社會分配的不公導致的市場失靈

  在分配領域,單純依靠市場機制的自發作用不可能完全實現收入的公正分配。但是,房是人們的基本生活資料,關係到社會的穩定。況且,住房又是一種價值高昂的產品,並非每個家庭都能承受。因此,政府有必要干預住房市場,幫助低收入家庭獲得適當的住房。這決定我國的城鎮住房體系首先必須發揮市場的作用,有市場來供應大多數居民的住房。同時政府直接供應一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

  1.6房地產的不易腐性導致的市場失靈

  房地產的不易腐性也間接地決定了房地產市場不可能像其他商品市場那樣透過市場機制的自動調節作用而達到供求平衡,從而使市場交換的配置失靈。同時房地產可以在未來繼續出售,也可以不斷地反覆買賣,從而決定了房地產投資和消費的雙重性。消費屬於正常需求,而投資並不是真正的消費,而是為了轉手出售以賺取買賣差額。從而對房地產未來價格的預期就會強烈地影響房地產當前的銷售和價格。房地產商往往也正是利用這一點,炒高房地產的價格預期,造成房地產價格“越炒越高”,遠遠高於“市場出清”的均衡價格,供求嚴重失衡,房地產泡沫化嚴重,最終造成市場失靈。

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